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Erlass von Grundsteuer bei Leerstand in Sanierungsgebieten

Besteht bei Wohngebäuden ein sanierungsbedingter Leerstand, dürfen Teile der Grundsteuer erlassen werden. Voraussetzungen dafür sind, dass der Steuerpflichtige den Leerstand nicht zu vertreten hat, das heißt, dass der Leerstand nicht freiwillig ist, und dass das Gebäude in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet liegt. So urteilte der BFH in einem kürzlich veröffentlichten Urteil (II R 41/12 vom 17. Dezember 2014, veröffentlicht am 26. Februar 2015).

Zum Hintergrund:

Die Klägerin kaufte in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet ein mit einem Mietshaus (Baujahr 1897) bebautes Grundstück im Jahr 2000 und setzte es bis zum Jahr 2004 grundlegend in Stand. Der auf den 1. Januar 1935 festgestellte Einheitswert betrug DM 125.700, die für die Streitjahre erhobene Grundsteuer € 4.241,75. Aufgrund der Sanierungsarbeiten und einem damit verbundenen Leerstand sank der Rohertrag der Klägerin in den Streitjahren 2003 und 2004 um mehr als 80 % gegenüber den Vorjahren. Aus diesem Grund beantragte die Klägerin den Erlass der Grundsteuer gemäß § 33 GrStG a.F. in Höhe von € 2.928,14 bzw. € 2.837,19. Nachdem das Finanzamt dies ablehnte, erfolgte eine Klage, die erst in der Revision vor dem BFH zu folgendem Urteil führte: Durch die städtebauliche Verpflichtung das Gebäude zu sanieren, hat die Klägerin den Leerstand nicht zu vertreten und hat den Erlass der Grundsteuer zu Recht beantragt. Eine absenkende Korrektur des Einheitswerts, die einem Erlass der Grundsteuer entgegenstehen würde, werde bei vorübergehendem sanierungsbedingten Leerstand jedoch nicht begründet.

Führen also Sanierungsmaßnahmen, die durch Verpflichtungen, die sich aus § 136 BauGB (Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen) ergeben, zu einem Leerstand, kann dem Eigentümer die Grundsteuer nach Maßgabe des § 33 GrStG teilweise erlassen werden.

Hierbei ist anzumerken, dass der zur Bestimmung der Grundsteuer festzustellende Einheitswert derzeit beim Bundesverfassungsgericht auf dem Prüfstand steht. Der BFH hat in seinem Beschluss vom 22. Oktober 2014 (II R 16/13, veröffentlicht am 3. Dezember 2014) dem Bundesverfassungsgericht die Frage vorgelegt, ob die Einheitsbewertung von Grundvermögen (Einheitswertfeststellung) einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz darstellt. Es bleibt folglich im Bereich der Grundsteuer abzuwarten, wie das Bundesverfassungsgericht dies beurteilt. Sollte ein Verstoß festgestellt werden, drohen vielen Grundeigentümern Änderungen in den kommenden Jahren.


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