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Vermietete Wohnungen steuergünstig vererben

Wenn mittelfristig die Übertragung größerer Immobilienbestände auf die nächste Generation ansteht, lohnt es sich, rechtzeitig an die dadurch entstehende Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu denken. Diese ist häufig sehr hoch und kann regelmäßig nicht aus der vorhandenen Liquidität aufgebracht werden.

Das ErbStG sieht jedoch bei vermieteten Wohnungen im Sinne des § 13b Abs. 4 Satz 2 Buchst. d ErbStG vor, dass diese als Betriebsvermögen weitgehend oder gar vollständig von der Erbschaftsteuerverschont werden, wenn es sich dabei insgesamt um ein Wohnungsunternehmen handelt. Wohnungsunternehmen sind erbschaftsteuerlich begünstigt, wenn die überlassenen Grundstücke zum Betriebsvermögen einer Personengesellschaft zählen, deren Hauptzweck die Vermietung von Wohnungen ist und für dessen Erfüllung ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb erforderlich ist (§ 14 AO).

Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist ein solches Wohnungsunternehmen gegeben, wenn das Unternehmen mehr als 300 eigene Wohnungen hält. In der steuerrechtlichen Literatur und Kommentierung wird dagegen die Auffassung vertreten, dass die genannte Wohnungszahl nicht als Mindestgrenze verstanden werden dürfen, sondern nur klarstellen soll, ab wann die Finanzverwaltung von einer eingehenden Prüfung absieht, ob überhaupt ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb vorliegt.

In einem Urteil vom 24.10.2017 hat der BFH entschieden, dass 37 bzw. 45 Wohnungen allein noch kein Wohnungsunternehmen im erbschaftsteuerlichen Sinne bilden. Zudem hat der BFH betont, dass allein das Vorliegen einer bestimmten Anzahl an Wohnungen generell noch nicht zu einem Wohnungsunternehmen führt. Ein begünstigungsfähiges Wohnungsunternehmen im erbschaftsteuerlichen Sinne soll danach nur vorliegen, wenn es sich auch ertragsteuerlich um ein Unternehmen handelt, das originär gewerbliche Einkünfte erzielt. Die Finanzverwaltung hat dieses Urteil jedoch mit einem Nichtanwendungserlass belegt, so dass die Erbschaftsteuerrichtlinien mit der Forderung von mindestens 300 Wohnungen weiter als Grundlage für die Nachfolgeplanung und -gestaltungen dienen kann. Unabhängig davon empfehlen wir, dass das Wohnungsunternehmen neben der Vermietung weitere Zusatzleistungen als gewerblicher Vermieter erbringt und sich nicht auf die reine Verwaltung des Immobilienvermögens konzentriert.

Wir empfehlen daher, bei größeren Immobilienvermögen im Privatvermögen über die Schaffung eines Wohnungsunternehmens nachzudenken und dadurch erbschaftsteuerlich begünstigtes Vermögen zu schaffen.


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