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News & Informationen: Immobilienwirtschaft/Umsatzsteuer

Keine Umsatzsteuerbefreiung von atypischen Maklern bei Vermittlungsleistungen

Der BFH hat in seinem Urteil vom 10.9.2015 (Az. V R 41/14, veröffentlicht am 12.11.2015) entschieden, dass die Vermittlungsleistung eines atypischen Maklers mit Verwertungsbefugnis umsatzsteuerpflichtig ist und somit zusammen mit der auf diesem Vorgang lastenden Grunderwerbsteuer einer Doppelbelastung unterliegt.

Im verhandelten Fall hatte sich ein atypischer Makler, ein Makler dem die Grundstückseigentümer alleinige Verkaufsrechte und „unwiderrufliche Verkaufsvollmachten“ sowie zusätzlich notarielle Verkaufsvollmachten erteilten, gegenüber den Grundstückseigentümern verpflichtet, deren Grundbesitz zu einem festgelegten Mindestpreis zu veräußern. Darüber hinaus erzielte Erlöse erhielt der Makler. Zivilrechtlich wurden Kaufverträge zwischen Grundstückseigentümern und Erwerbern geschlossen. Auch die Kaufpreiszahlung erfolgte zwischen diesen beiden Parteien. Der zusätzliche Erlös wurde dann an den atypischen Makler von den Grundstückseigentümern überwiesen. Der atypische Makler stellte lediglich Rechnungen über den zusätzlichen Erlös mit offen ausgewiesener Umsatzsteuer aus und versteuerte die Entgelte in den Jahren 2000 bis 2004 entsprechend.

In 2006 berichtigte der atypische Makler die Rechnungen an die Grundstückseigentümer, indem die Umsatzsteuer nicht mehr ausgewiesen wurde und auf die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 9 lit. a UStG (für Leistungen nach § 1 Abs. 2 GrEStG – umfasst Rechtsvorgänge, die es ohne Begründung eines Anspruchs auf Übereignung einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten) hingewiesen wurde. Mit der Berichtung machte der atypische Makler parallel eine Umsatzsteuerminderung in Höhe von  2,3 Mio. € geltend. Das Finanzamt lehnte eine Änderung der Umsatzsteuerfestsetzung ab.

Der BFH entschied am 10.9.2015, dass das Finanzamt die Änderung zu Recht ablehnte. Aufgrund der komplexen schuldrechtlichen Beziehungen erfülle der Makler den Grunderwerbsteuertatbestand, wenn er auf eigene Rechnung das Grundstück verkauft. Der vereinbarte Mehrerlös für den Makler hingegen stelle eine umsatzsteuerpflichtige Vermittlungsleistung dar. Beim Veräußerer falle mit dem vereinbarten Verkaufspreis (ohne Mehrerlös) als Bemessungsgrundlage ebenfalls Grunderwerbsteuer – ein zweites Mal – an.

Bei solchen Vorgängen wird nicht nur Umsatzsteuer, sondern auch zweimal Grunderwerbsteuer fällig. Um diese steuerlichen Belastungen in diesem Umfang zu vermeiden, ist es ratsam, in Zweifelsfällen eine Überprüfung der bisherigen Vertragsausgestaltungen vorzunehmen und entsprechend zu überarbeiten.


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