Die Werte von Immobilien steigen seit Jahren kontinuierlich. Für Grundstückseigentümer ist das zwar eine gute Nachricht – nicht jedoch, wenn man an die entsprechende Schenkung- oder Erbschaftsteuerbelastung bei der Übertragung auf die nächste Generation denkt.

Bei einem umfangreichen, geschäftsmäßig geführten Bestand an vornehmlich Wohnimmobilien gibt es eine besondere Begünstigung für sogenannte Wohnungsunternehmen. Schenkung- und erbschaftsteuerlich bietet dies große Vorteile: Denn bei der richtigen Struktur ist das Vermögen zu 85 % oder sogar 100 % steuerfrei. Gewiss ist die Steuerbefreiung an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Diese sind:

  • Betriebsvermögen – vormalig im Privatvermögen gehaltene Grundstücke müssen übertragen bzw. „eingelegt“ werden.
  • Wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb – hierüber scheiden sich die Geister: während seitens der Rechtsprechung deutlich über die Wohnungsvermietung hinausgehende Tätigkeiten wie Reinigungs- oder Verpflegungsleistungen („Serviced Apartments“) gefordert werden, teilt die Finanzverwaltung diese Auffassung ausdrücklich nicht und stellt wiederum auf eine beispielhafte, jedoch nicht verbindlich vorgegebene Anzahl (300 Wohnungen) ab. Im Übrigen sind Indikatoren wie Umsatz, Bilanzsumme, aufgenommenes Fremdkapital, die Anzahl der Mitarbeiter und der allgemeine Marktauftritt des Unternehmens von Belang. Hier ist ein sorgfältiges Austarieren sowie eventuelle Abstimmungen mit dem Finanzamt erforderlich, um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben.
  • Außerdem die üblichen Einschränkungen hinsichtlich Entnahmen und Anteilsveräußerungen oder anderer Verfügungen während einer Sperrfrist von 5 bzw. 7 Jahren.

Die Wahl der Rechtsform für das Unternehmen muss wohlüberlegt sein. Sind wenig Entnahmen geplant, ist hinsichtlich der laufenden Besteuerung grundsätzlich eine GmbH besser, allerdings schlägt dann die Grunderwerbsteuer bei Einlage der Grundstücke zu Buche. Die bessere Wahl wäre dann ein Personenunternehmen – zur steuerlichen Optimierung gegebenenfalls mit der sogenannten Thesaurierungsbesteuerung.

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