Erbschaftsteuer & Immobilien: “300 Wohnungen Regel” bleibt (vorerst), aber Vorsicht bei Rechtsstreit

Im Finanzausschuss des Bundestags (18.03.2026) ist ein Antrag von Bündnis 90/Die Grünen (BT‑Drs. 21/4456) gescheitert, die Steuerbefreiung bei Erbschaften/Schenkungen großer Wohnungsbestände (mehr als 300 Wohneinheiten) zu beenden. Nur Die Linke stimmte zu; CDU/CSU argumentierte u. a. mit Vereinfachung/Typisierung und dem Schutz von (auch immobilienvermietendem) Betriebsvermögen. Die SPD sieht Reformbedarf, warnte aber vor isolierten Änderungen wegen möglicher Umgehung. Die AfD lehnt die Erbschaftsteuer grundsätzlich ab.

Steuerrechtlicher Hintergrund: Die Grünen verweisen auf ein Urteil des BFH vom 24.10.2017, Az. II R 44/15. Danach hängt eine erbschaftsteuerliche Begünstigung nicht an der Anzahl der Wohnungen, sondern daran, ob neben der Vermietung Zusatzleistungen über das übliche Maß hinaus erbracht werden. Die Finanzverwaltung wendet die BFH‑Linie aufgrund eines sog. Nichtanwendungserlasses (gleich lautende Ländererlasse v. 23.04.2018) über den Einzelfall hinaus bisher nicht an. Diese Verwaltungsanweisung könnte grundsätzlich aber auch verwaltungsseitig (koordiniert) wieder geändert/aufgehoben werden – ohne dass dafür zwingend eine Gesetzesänderung wie im aktuellen Antrag nötig wäre.

Wichtiger Hinweis: Gleichfalls sind im Streitfall Finanzgerichte/BFH an einen Nichtanwendungserlass nicht gebunden. Gerichte können also sehr wohl die BFH‑Rechtsprechung zugrunde legen, auch wenn die Verwaltung sie (noch) nicht umsetzt.

Fazit: Politisch spricht diesbezüglich derzeit folglich vieles für Status quo – für Nachfolgeplanungen mit großem Immobilienbestand ist aber neben der Gesetzgebung, Rechtsprechung (u.a. anhängige Verfahren beim BVerfG zur Betriebsvermögensverschonung) auch die Verwaltungspraxis im Blick zu behalten. Erbschaftsteuerliche Reformen sind zumindest mittelfristig durchaus denkbar.

Quelle: hib – heute im bundestag, Nr. 200, Online-Nachricht vom 23.03.2026.

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