Erbschaftsteuer & Immobilien: Die „300-Wohnungen-Regel" bleibt – vorerst

Im Steuerrecht ist Stillstand oft trügerisch. Was heute gilt, kann sich morgen durch ein Gerichtsurteil, einen Erlass der Finanzverwaltung oder eine Gesetzesänderung ändern. Genau dieses Spannungsfeld zeigt sich aktuell bei einem für Immobilienunternehmen besonders relevanten Thema: der erbschaftsteuerlichen Begünstigung großer Wohnungsbestände. 

Der Bundestag hat kürzlich entschieden, doch die Diskussion ist damit keineswegs beendet. Wir möchten Sie über den aktuellen Stand informieren und aufzeigen, was dies für Ihre Nachfolgeplanung bedeutet.

Was ist die „300-Wohnungen-Regel"?

Die sogenannte „300-Wohnungen-Regelung" ist keine gesetzlich festgeschriebene Zahl im Einkommensteuer- oder Erbschaftsteuerrecht, sondern eine von der Finanzverwaltung herangezogene Typisierungsgrenze. Sie besagt, dass Wohnungen eines Wohnungsunternehmens mit mehr als 300 vermieteten Einheiten als begünstigtes Betriebsvermögen gelten und damit bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer begünstigt sind. Diese Regelung basiert auf der Annahme, dass die Verwaltung großer Bestände betriebliche Strukturen und organisatorische Leistungen erfordert, die über eine rein private Vermögensverwaltung hinausgehen.

Im Klartext bedeutet dies: Wer als Unternehmen mehr als 300 Wohnungen vermietet, kann bei einer Erbschaft oder Schenkung von erheblichen steuerlichen Erleichterungen profitieren. Kleinere Vermieterinnen und Vermieter dagegen gelten als rein vermögensverwaltend und genießen keine entsprechende Steuerbegünstigung im Rahmen der Erbschaftsteuer.

Aktuelle Entwicklung: Bundestag lehnt Abschaffung der Regelung ab

Der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages hat am 18. März 2026 den Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen abgelehnt, die Steuerbegünstigung für Erbschaften großer Wohnungsbestände abzuschaffen. Damit bleibt die sogenannte Begünstigung für Wohnungsunternehmen mit über 300 Einheiten bestehen.

Als Begründung für ihre Ablehnung nannte die CDU/CSU-Fraktion die Notwendigkeit, im Steuerrecht auf Vereinfachung und Typisierung zu setzen. Es sei für den Erhalt von Arbeitsplätzen notwendig, Betriebsvermögen von der Erbschaftsteuer zu verschonen – und das gelte auch für Gewerbe, deren Geschäft die Vermietung von Immobilien sei. Die SPD-Fraktion hielt eine grundlegende Reform der Erbschaftsteuer zwar für notwendig, warnte jedoch vor einer isolierten Abschaffung der 300-Wohnungen-Regelung, da diese die Gefahr neuer Umgehungstatbestände beinhalte.

Was sagt der Bundesfinanzhof? Ein wichtiger Widerspruch

Die politische Entscheidung ist die eine Seit, die Rechtslage die andere. Und hier besteht ein bedeutsamer Widerspruch, den Sie als Unternehmer kennen sollten.

Die rechtliche Grundlage der Diskussion ist ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 24. Oktober 2017 (Az. II R 44/15). Der BFH stellte darin klar, dass die Vermietung von Wohnungen grundsätzlich eine vermögensverwaltende Tätigkeit darstellt. Eine Einordnung als begünstigtes Betriebsvermögen ist demnach nur dann möglich, wenn über die Vermietung hinausgehende Leistungen, etwa Hausmeister- oder Betreuungsdienste, von einigem Gewicht erbracht werden. Die Zahl der Wohneinheiten sei dabei nach Ansicht des BFH kein maßgebliches Kriterium.

Mit anderen Worten: Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung kommt es nicht auf die Größe des Wohnungsportfolios an, sondern auf die Art und den Umfang der tatsächlich erbrachten unternehmerischen Zusatzleistungen.

Allerdings setzte die Finanzverwaltung das Urteil bislang nicht um. Im Rahmen eines Nichtanwendungserlasses bleibt die bisherige Verwaltungspraxis bestehen: Unternehmen, die eine organisatorisch eigenständige Wohnungsbewirtschaftung aufweisen und über mindestens 300 Wohneinheiten verfügen, profitieren weiterhin von der typisierenden Steuerbegünstigung. Diese Divergenz zwischen höchstrichterlicher Rechtsprechung und Verwaltungspraxis sorgt seit Jahren für Rechtsunsicherheit.

Besondere Vorsicht im Streitfall: Finanzgerichte sind nicht gebunden

Dieser Punkt ist für die Praxis besonders relevant: Im Streitfall sind Finanzgerichte und der BFH an einen Nichtanwendungserlass nicht gebunden. Gerichte können also sehr wohl die BFH-Rechtsprechung zugrunde legen, auch wenn die Verwaltung sie noch nicht umsetzt.

Das bedeutet: Solange kein Steuerstreit entsteht, bleibt die Begünstigung für große Wohnungsbestände praktisch bestehen. Kommt es jedoch zu einem finanzgerichtlichen Verfahren – etwa weil das Finanzamt einen Bescheid anficht oder Sie als Steuerpflichtiger Einspruch einlegen –, könnte das Gericht die strengere BFH-Linie anwenden und die Begünstigung versagen. Dieses Risiko sollte bei der Nachfolgeplanung nicht unterschätzt werden.

Können sich die Rahmenbedingungen kurzfristig ändern?

Ja  und zwar auch ohne Gesetzesänderung. Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen fordert, den Nichtanwendungserlass aufzuheben und die BFH-Auslegung verbindlich umzusetzen. Das Bundesfinanzministerium könnte diesen Schritt grundsätzlich auch ohne Parlamentsbeschluss vollziehen. Die Verwaltungsanweisung könnte grundsätzlich auch verwaltungsseitig (koordiniert) wieder geändert oder aufgehoben werden, ohne dass dafür zwingend eine Gesetzesänderung nötig wäre.

Hinzu kommt: Neben der Gesetzgebung und der Rechtsprechung – darunter auch anhängige Verfahren beim Bundesverfassungsgericht zur Betriebsvermögensverschonung – ist auch die Verwaltungspraxis im Blick zu behalten. Erbschaftsteuerliche Reformen sind zumindest mittelfristig durchaus denkbar.

Fazit und Handlungsempfehlung

Die Entscheidung des Finanzausschusses ist eine gute Nachricht für Unternehmen mit großen Wohnungsportfolios. Sie bedeutet aber keine dauerhafte Entwarnung. Die Gemengelage aus divergierender Rechtsprechung, politischem Reformdruck und einer jederzeit änderbaren Verwaltungspraxis schafft ein Umfeld, das aktives Handeln erfordert.

Wir empfehlen Ihnen daher:

• Nachfolgeplanung frühzeitig angehen: Wer große Immobilienbestände übertragen möchte, sollte die aktuell noch günstige Verwaltungspraxis nutzen und keine Zeit verlieren. Die steuerlichen Rahmenbedingungen können sich schneller ändern, als ein Gesetzgebungsverfahren vermuten lässt.

• Qualitative Merkmale dokumentieren: Angesichts der BFH-Rechtsprechung sollten Unternehmen sorgfältig dokumentieren, welche unternehmerischen Zusatzleistungen sie neben der reinen Vermietung erbringen. Diese Dokumentation kann im Streitfall entscheidend sein.

• Rechtsentwicklungen beobachten: Insbesondere die beim Bundesverfassungsgericht anhängigen Verfahren zur Betriebsvermögensverschonung sowie etwaige Änderungen der Verwaltungserlasse sollten eng verfolgt werden.

• Individuelle Beratung in Anspruch nehmen: Jede Nachfolgesituation ist anders. Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung, um Ihre konkrete Situation zu analysieren und eine maßgeschneiderte Strategie zu entwickeln.