Erbschaftsteuerbefreiung für das Familienheim: BFH lockert die starre Sechs-Monats-Frist

Wer das Elternhaus erbt, kann von einer erheblichen Erbschaftsteuerbefreiung profitieren, der sogenannten Familienheimbegünstigung. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat hierzu im Jahr 2026 zwei für die Praxis bedeutsame Entscheidungen getroffen. Sie schaffen mehr Rechtssicherheit, verlangen von Erben aber weiterhin sorgfältige Dokumentation.  

Worum geht es bei der Familienheim-Befreiung? 

Für Kinder und Kinder bereits verstorbener Kinder ist die Erbschaftsteuerbefreiung für ein selbstgenutztes Familienheim in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG geregelt, für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner in § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Erblasser die Wohnung bis zu seinem Tod selbst zu Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war, und dass der Erwerber die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken übernimmt. Bei Kindern ist die Steuerbefreiung zudem auf eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern begrenzt, während für Ehegatten und Lebenspartner keine vergleichbare Flächengrenze gilt. Zusätzlich muss das Familienheim grundsätzlich zehn Jahre lang selbst genutzt werden. Wird diese Nutzung ohne zwingenden Grund vorzeitig aufgegeben, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. 

Die Sechs-Monats-Frist ist keine starre Grenze mehr 

In der Praxis war bislang besonders umstritten, wie schnell der Erbe tatsächlich in das geerbte Haus einziehen muss, um noch als "unverzüglich" im Sinne des Gesetzes zu gelten. Nach bisheriger Rechtsprechung galt ein Zeitraum von rund sechs Monaten nach dem Erbfall regelmäßig als angemessen, um sich für die Selbstnutzung zu entscheiden, notwendige Renovierungsarbeiten einzuleiten und den Umzug durchzuführen. Viele Finanzämter behandelten diese sechs Monate in der Praxis jedoch wie eine feste Ausschlussfrist. 

Mit Beschluss vom 27. Mai 2026 (Az. II B 41/25) hat der BFH nun ausdrücklich klargestellt, dass es sich bei der Karenzfrist von sechs Monaten nicht um eine starre Frist handelt. Maßgeblich sind stets die vom Finanzgericht als Tatsachengericht zu würdigenden konkreten Umstände des Einzelfalls. Ob ein Familienheim vom Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt wurde, ist demnach aufgrund einer Gesamtwürdigung aller Tatsachen im konkreten Einzelfall zu entscheiden. 

Der entschiedene Fall: Ein Sohn erbte im Januar 2022 das Haus seines verstorbenen Vaters. Seine Mutter besaß aufgrund eines im Testament angeordneten Vermächtnisses ein lebenslanges Wohnrecht am gesamten Grundstück und bewohnte es zunächst weiter. Im Juni 2022 musste sie aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim ziehen, sodass das Wohnrecht faktisch endete. Der Sohn hatte seinen Einzugswillen bereits im April 2022, also innerhalb der Sechs-Monats-Frist nach dem Erbfall, klar nach außen dokumentiert. Der tatsächliche Einzug erfolgte jedoch erst fast 24 Monate nach dem Erbfall, weil sich umfangreiche Renovierungsarbeiten am Haus verzögerten. Das Finanzgericht stellte fest, dass ein früherer Abschluss der Renovierung nicht möglich war, und der BFH bestätigte, dass der Erwerber unter diesen Umständen unverzüglich gehandelt hatte. 

Wichtig für die Einordnung: Der BFH hat mit dieser Entscheidung nicht etwa eine neue 24-Monats-Frist eingeführt. Die Sechs-Monats-Grenze bleibt weiterhin ein wichtiger Orientierungswert; je später der tatsächliche Einzug erfolgt, desto höher sind die Anforderungen an Begründung und Nachweis der Verzögerung. 

Bemerkenswert ist zudem die Behandlung eines bestehenden Wohnrechts eines Dritten: Das Finanzgericht Niedersachsen hatte bereits in der Vorinstanz entschieden, dass ein testamentarisch einem Dritten eingeräumtes Wohnrecht an einem bebauten Grundstück einem rechtlichen Einzugshindernis gleichsteht. Der Erbe ist so lange rechtlich an der unverzüglichen Bestimmung zur Selbstnutzung gehindert, wie der Wohnungsberechtigte von seinem Recht Gebrauch macht. Die Frist zur unverzüglichen Selbstnutzung beginnt daher erst zu dem Zeitpunkt zu laufen, ab dem der Erwerber die Wohnung tatsächlich rechtlich beziehen könnte. Der BFH hat diese Sichtweise im Ergebnis bestätigt. 

Auch Garten- und Wegeflächen können begünstigt sein 

Eine zweite, für Immobilieneigentümer ebenso praxisrelevante Entscheidung betrifft den Umfang des begünstigten Grundstücks. Mit Urteil vom 17. Juni 2026 (Az. II R 27/23) hat der BFH entschieden, dass für die Bestimmung des von der Familienheim-Befreiung umfassten Grundstücks nicht die katasterrechtliche Aufteilung in einzelne Flurstücke maßgeblich ist, sondern die für Zwecke der Grundstücksbewertung festgestellte wirtschaftliche Einheit im Sinne des Bewertungsgesetzes. Mehrere Flurstücke, etwa ein mit dem Wohnhaus bebautes Grundstück sowie ein daneben liegendes Garten- oder ein mitgenutztes Wegegrundstück,  können demnach eine wirtschaftliche Einheit bilden, wenn sie vom Eigentümer zu diesem Zweck bestimmt sind und dies nach außen erkennbar ist. 

Diese wirtschaftliche Einheit wird durch das sogenannte Belegenheitsfinanzamt im Rahmen der gesonderten Feststellung des Grundbesitzwerts verbindlich festgestellt. Diese Feststellung entfaltet für das Erbschaftsteuerfinanzamt Bindungswirkung, sowohl hinsichtlich des Werts als auch hinsichtlich des Umfangs der wirtschaftlichen Einheit. Erben, die mit der Bestimmung des steuerbefreiten Grundstücks nicht einverstanden sind, müssen deshalb bereits gegen den Feststellungsbescheid des Belegenheitsfinanzamts vorgehen. 

Kehrseite der Medaille: Gehört ein Garten- oder Wegegrundstück zur steuerbegünstigten wirtschaftlichen Einheit, gilt dies auch für die zehnjährige Nachbehaltensfrist. Wird beispielsweise ein zugehöriges Gartenflurstück innerhalb dieser zehn Jahre abgeteilt und auf einen Dritten übertragen, kann dies die rückwirkende Nachversteuerung auslösen. 

Fazit und Handlungsempfehlung 

Die beiden BFH-Entscheidungen aus dem Jahr 2026 verbessern die Rechtssicherheit bei zwei besonders häufigen Streitpunkten rund um das Familienheim: dem Umfang des begünstigten Grundstücks und der Frage der unverzüglichen Selbstnutzung. Für Sie und Ihre Familie bedeutet dies mehr Spielraum bei unverschuldeten Verzögerungen, aber keineswegs eine automatische Entwarnung. Wenn in Ihrer Familie ein Erbfall mit einer selbstgenutzten Immobilie ansteht oder bereits eingetreten ist, sprechen Sie uns frühzeitig an. Wir prüfen gerne gemeinsam mit Ihnen, wie sich die Steuerbefreiung in Ihrem konkreten Fall sichern lässt und welche Nachweise Sie dafür bereithalten sollten. 

Bildnachweis:Ostrid/Stock-Fotografie-ID:521711367