Bilanzierungspraxis zur Aktivierung von Rückbauverpflichtungen

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 27. Januar 2026 eine praxisrelevante Entscheidung zur Bilanzierung von Forderungen aus mietvertraglichen Rückbauverpflichtungen getroffen. Das Urteil stellt klar, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter solche Ansprüche in seiner Bilanz als Forderung ausweisen muss und wann gerade nicht. Die Entscheidung betrifft eine Vielzahl von Unternehmen, die Immobilien oder Infrastruktur vermieten oder in konzerninternen Mietverhältnissen engagiert sind. Wir möchten Sie daher über den Sachverhalt, die Entscheidung des BFH und die praktischen Konsequenzen informieren.

Hintergrund: Was sind Rückbauverpflichtungen und warum sind sie bilanziell relevant?

In vielen Mietverhältnissen, insbesondere bei Gewerbe- und Infrastrukturimmobilien, vereinbaren Vermieter und Mieter, dass der Mieter bei Vertragsende bestimmte bauliche Anlagen oder technische Infrastruktur wieder zu entfernen hat. Diese sogenannte Rückbauverpflichtung verpflichtet den Mieter, den ursprünglichen Zustand des Grundstücks oder Gebäudes wiederherzustellen oder die anfallenden Rückbaukosten zu erstatten.

Steuerlich und handelsrechtlich gilt, dass im Rahmen des Betriebsvermögensvergleichs das Betriebsvermögen nach den handelsrechtlichen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung (GoB) anzusetzen ist. Danach sind grundsätzlich alle Vermögensgegenstände und Wirtschaftsgüter zu berücksichtigen. Zu den GoB gehört jedoch auch das sogenannte Realisationsprinzip gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB, demzufolge Gewinne nur dann zu berücksichtigen sind, wenn sie am Abschlussstichtag tatsächlich realisiert sind.

In der Praxis bildete sich hieraus eine typische Konfliktlinie: Mieter bilden für ihre Rückbauverpflichtungen Rückstellungen in ihrer Bilanz. Die Finanzverwaltung vertrat bislang häufig die Auffassung, dass der Vermieter spiegelbildlich eine aktivierungspflichtige Forderung in gleicher Höhe ausweisen müsse, was dessen steuerpflichtigen Gewinn erhöht hätte.

Der Fall: Infrastrukturimmobilien im Konzernverbund

Die Klägerin hatte der Y-GmbH Grundstücke vermietet, auf denen sich im Eigentum der Mieterin befindliche Infrastruktur befand. Aus dem Rahmenmietvertrag ergab sich unter bestimmten Umständen die Verpflichtung der Y-GmbH, diese Infrastruktur bei Vertragsende rückzubauen oder einen bestimmten Betrag für die Rückbaukosten an die Klägerin zu erstatten.

Entscheidend war dabei: Die Y-GmbH hatte als Eigentümerin der Infrastrukturassets nach dem Rahmenmietvertrag in jedem Fall das Recht, die auf der zurückzugebenden Mietfläche noch befindlichen Anlagen auf eigene Kosten zu entfernen, was zum Wegfall der Zahlungspflicht führt. Die Pflichten  und Forderungen aus dem Rahmenmietvertrag standen damit unter bestimmten, an den maßgeblichen Bilanzstichtagen jedenfalls nicht eingetretenen Bedingungen.

Für die Rückbauverpflichtungen hatte die Y-GmbH in ihren Bilanzen Rückstellungen gebildet. Das Finanzamt war der Ansicht, die Klägerin habe in Höhe der bei der Y-GmbH passivierten Beträge Forderungen gewinnerhöhend zu aktivieren.

Die Entscheidung des BFH: Kein Aktivierungszwang bei ungewisser Forderung

Der IX. Senat des Bundesfinanzhofs hat mit Urteil vom 27. Januar 2026 (Az. IX R 33/22) entschieden, dass eine Forderung des Vermieters aus einer für den Mieter bestehenden Rückbauverpflichtung nicht zu aktivieren ist, solange das Entstehen des Anspruchs noch ungewiss ist.

Da die vertraglichen Rückbauregelungen lediglich bei Vorhandensein von Infrastruktur im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung überhaupt anwendbar sind, war die Entstehung der Forderungen zum Bilanzstichtag keineswegs sicher. Eine Aktivierung scheidet deshalb aus.

Der BFH stützte seine Entscheidung auf folgende Kernüberlegungen:

1. Das Realisationsprinzip verbietet die vorzeitige Gewinnerfassung

   Ein Gewinn wird regelmäßig erst realisiert, wenn der Leistungsverpflichtete die von ihm geschuldeten Erfüllungshandlungen wirtschaftlich erfüllt hat und die Forderung auf die Gegenleistung so gut wie sicher ist. Die Forderung muss entweder rechtlich bereits entstanden sein oder die für die Entstehung wesentlichen wirtschaftlichen Ursachen müssen im abgelaufenen Geschäftsjahr gesetzt worden sein und der Kaufmann muss mit der künftigen Entstehung der Forderung fest rechnen können. Aufschiebend bedingte Ansprüche dürfen nicht aktiviert werden.

2. Schwebende Geschäfte bleiben bilanzneutral

   Forderungen und Schulden aus einem schwebenden Geschäft dürfen grundsätzlich nicht ausgewiesen werden. Ein Bilanzausweis ist jedoch dann geboten, wenn und soweit das Gleichgewicht vertraglicher Rechtsbeziehungen durch Vorleistungen oder Erfüllungsrückstände eines Vertragspartners gestört ist, wenn also der Verpflichtete weniger geleistet hat, als er nach dem Vertrag für die bis dahin vom Vertragspartner erbrachte Leistung insgesamt zu leisten hatte. Im vorliegenden Fall war ein solcher Erfüllungsrückstand der Mieterin gerade nicht feststellbar.

3. Kein Korrespondenzprinzip zwischen Rückstellung und Forderung

   Die Tatsache, dass der zum Rückbau verpflichtete Vertragspartner (Mieter) für die Rückbauverpflichtung Rückstellungen bildet, führt nicht automatisch dazu, dass der aus der Rückbauverpflichtung zukünftig berechtigte Vertragspartner (Vermieter) eine entsprechende Forderung zu aktivieren hat. Insoweit gilt kein Korrespondenzprinzip.

Reichweite der Entscheidung: Mehr als ein Einzelfall

Der BFH hat die Aktivierung einer Forderung verneint, da in den betroffenen Streitjahren noch keine Rückbauverpflichtung entstanden und damit aktivierungspflichtig war. Denn eine Forderung ist erst dann gewinnwirksam auszuweisen, wenn diese durch einen Umsatz verwirklicht wird. Bei einer aufschiebend bedingten Forderung ist erst der Bedingungseintritt das Ereignis für die Realisation. Eine Rückbauverpflichtung, die erst künftig entsteht und noch aufschiebend bedingt ist, ist vor dem Bedingungseintritt nicht realisiert und führt damit zu keiner gewinnwirksamen Aktivierung. Dies gilt für privatrechtliche wie öffentlich-rechtliche Rückbauverpflichtungen in gleicher Weise.

Das Urteil geht damit über Konzernkonstellationen hinaus: Es ist auf alle Fälle anwendbar, in denen einem Vermieter eine noch nicht konkretisierte, von Bedingungen abhängige Rückbauforderung zustehen könnte, also auch bei gewöhnlichen Gewerbe- oder Pachtverträgen.

Praktische Bedeutung für Ihr Unternehmen

Das Urteil hat unmittelbare Relevanz für Unternehmen, die als Vermieter oder Verpächter von Grundstücken oder Infrastruktur tätig sind und entsprechende Rückbauverpflichtungen vereinbart haben. Konkret ergeben sich folgende praxisrelevante Schlussfolgerungen:

• Keine automatische Gewinnerhöhung: Wenn Ihr Mieter oder Pächter eine Rückbauverpflichtung hat und dafür in seiner Bilanz Rückstellungen bildet, sind Sie als Vermieter nicht verpflichtet, spiegelbildlich eine Forderung zu aktivieren und damit Ihren Gewinn zu erhöhen, solange die Forderung noch ungewiss ist.

• Maßgeblich ist die Vertragslage: Entscheidend ist, ob nach dem konkreten Vertragsinhalt das Entstehen der Forderung bereits als sicher oder quasi-sicher angesehen werden kann. Enthält der Vertrag Optionen, die das Entstehen der Forderung verhindern können, wie hier das Recht des Mieters zum freiwilligen Rückbau auf eigene Kosten.

• Abwehr von Finanzamtsforderungen: Sollte das Finanzamt in einer steuerlichen Außenprüfung die Aktivierung einer Rückbauforderung verlangen, bietet das BFH-Urteil eine belastbare Grundlage zur Gegenwehr.

Unsere Handlungsempfehlungen

Wir empfehlen Ihnen, Ihre bestehenden Miet- und Pachtverträge, die Rückbauverpflichtungen enthalten, zeitnah zu überprüfen. Im Einzelnen sollten Sie folgende Punkte prüfen lassen:

1. Bestandsaufnahme: Haben Sie laufende Miet- oder Pachtverträge, in denen Ihnen gegenüber Mietern oder Pächtern Rückbauverpflichtungen zustehen?

2. Bilanzierung überprüfen: Wurden in der Vergangenheit – möglicherweise auf Druck der Finanzverwaltung Forderungen aus Rückbauverpflichtungen gewinnerhöhend aktiviert, die nach den Maßstäben dieses Urteils nicht hätten aktiviert werden dürfen?

3. Laufende Außenprüfungen: Besteht bei Ihnen derzeit eine steuerliche Außenprüfung, in der das Finanzamt die Aktivierung entsprechender Forderungen fordert? In diesem Fall sollte frühzeitig Einspruch eingelegt werden.

4. Vertragsgestaltung: Bei der künftigen Gestaltung von Miet- und Pachtverträgen mit Rückbauregelungen sollte die konkrete vertragliche Ausgestaltung sorgfältig geprüft und dokumentiert werden, um Bilanzierungsrisiken von vornherein zu minimieren.

Fazit

Das BFH-Urteil vom 27. Januar 2026 (Az. IX R 33/22) ist eine wichtige Klarstellung für die Bilanzierungspraxis: Eine Forderung des Vermieters aus einer für den Mieter bestehenden Rückbauverpflichtung ist nicht bereits zu einem Zeitpunkt zu aktivieren, in dem das Entstehen des Anspruchs noch ungewiss ist. Damit wird ein häufiger Streitpunkt mit der Finanzverwaltung zugunsten der betroffenen Unternehmen entschieden.